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Agence d'Urbanisme de la Région Nantaise

L’Agence d’urbanisme de la région nantaise (AURAN) produit des analyses, décrypte les tendances et actualise des données pour les collectivités. C’est un outil partenarial d’aide à la décision pour les élus et une ressource pour la compréhension et la mémoire des territoires.

L’observatoire du logement locatif privé Cina-Auran et l’expérimentation nationale des loyers

La genèse de l’observatoire du logement locatif privé Cina-Auran

La décision de créer l’observatoire locatif privé Cina-Auran a été prise en 2009. Elle fait suite aux constats et réflexions des professionnels réunis au sein de la commission Habitat du Cina (Club Immobilier Nantes Atlantique) et de l’Auran.

Dans ce cadre, des professionnels du Cina et de l’Auran ont formé un groupe de travail qui a eu notamment pour missions de définir la procédure de recueil et de traitement des données, de composer la grille de recueil des informations et le dessin des fichiers informatiques.

Ce groupe a par ailleurs rédigé la charte de fonctionnement et le protocole d’accord pour les échanges de  données entre les gestionnaires de biens, les notaires et l’Auran, textes fondateurs de l’observatoire.

L’Observatoire locatif privé Cina-Auran qui analyse les données chaque trimestre se positionne comme un moyen d’alerte réactif sur les marchés immobiliers. Il permet :

  • de mieux connaître et suivre les évolutions du parc locatif privé à différentes échelles géographiques,
  • d’informer sur les niveaux de loyers et de vacances,
  • de suivre l’évolution pour un même logement de ces deux critères,
  • d’être un outil d’aide à la décision pour les acteurs publics et privés de l’Habitat,
  • de positionner l’offre produite en logement neuf par rapport au parc locatif privé existant.

 

L’observatoire Cina-Auran : une organisation multi-partenariale

Le comité de pilotage, co-animé par le Cina et l’Auran est un lieu d’échanges central pour les partenaires de l’observatoire. Il valide les résultats, décide des analyses à mener, définit les indicateurs de l’observatoire, détermine les modalités de diffusion des résultats et d’élargissement des partenariats. Il est composé :

  • Du Cina et de l’Auran
  • Des gestionnaires fournisseurs de données: Bras Immobilier, CM-CIC Immobilier, Gaalon-Guerlesquin Immobilier, Lefeuvre Immobilier, Thierry Immobilier, Offices notariaux d’Héric, Rezé et Savenay.
  • Des promoteurs membres de la commission Habitat du Cina (ADI et groupe ARC)
  • Depuis sa création le comité de pilotage a été élargi à l’Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL 44), à Nantes Métropole, et à l’Etat.

Ce sont les gestionnaires de biens et les notaires qui fournissent les données à l’Auran depuis 2010. Celles-ci décrivent les caractéristiques de chaque logement (adresse, type de logement, régime fiscal, surface habitable, loyer, charges,…). En complément, Nantes Métropole et l’Auran réalisent une enquête auprès des propriétaires de logements financés en PLS dans l’agglomération nantaise.

Depuis 2013, l’observatoire s’élargit à d’autres fournisseurs de données. La volonté est de diversifier les partenaires afin d’améliorer la représentativité du parc enquêté notamment dans les territoires périurbains.

 

L’expérimentation nationale des Observatoires Locaux des Loyers

Fin 2012, le Ministère du logement, de l’égalité des Territoires et de la ruralité a lancé un appel national à candidature afin d’améliorer la connaissance du marché locatif au niveau national. L’Observatoire du Logement Locatif privé Cina-Auran a été sélectionné parmi 38 candidatures pour son caractère scientifique, la qualité des méthodes de recueil et de traitement de données.

Cette expérimentation vise à collecter des données issues des gestionnaires de biens et des notaires, mais aussi des locataires qui louent en direct leur logement (sans passer par un professionnel immobilier), et s’est déroulée en lien avec l’Obervatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP), l’Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL), et un comité scientifique national constitué d’experts universitaires et de l’Insee. En 2014, 19 territoires français participaient au dispositif d’observation des loyers.

Nantes fait partie des sites pilotes qui ont réussi à atteindre leurs objectifs quantitatifs et qualitatifs de collecte en 2013 et en 2014.

 

Réussite de la collecte en 2013 et 2014

Source : OLAP

Le dispositif national publie des chiffres consolidés en début d’année (délai consécutif au temps de collecte des données recueillies par les observatoires locaux et de leur pondération). Le dispositif Cina-Auran qui analyse les données de l’échantillon chaque trimestre permet de donner des tendances quasiment en temps réel, complémentaires des chiffres publiés nationalement.

 

Résultats 2014 issus de l’expérimentation nationale

En 2014, le loyer mensuel médian* (hors charges) des logements loués dans l’aire urbaine de Nantes était de 10,3€/m2. Il était plus élevé dans les zones centrales de l’aire urbaine que dans sa périphérie. Ainsi il était de 10,6€/m2 à Nantes Métropole, alors qu’il n’était que de 8,0€/m2 dans la couronne péri-urbaine de Nantes. Le loyer médian varie selon le type de bien. Sur l’aire urbaine de Nantes en 2014 le loyer médian des appartements était de 10,8€/m2, celui des maisons était de 8,7€/m2.

Les loyers varient également en fonction du nombre de pièces. Pour les logements de type T1 le loyer médian était de 13,6€/m2, pour les T3 celui-ci était égal à 9,7€/m2.

* La moitié des logements a un loyer supérieur au loyer médian et l’autre moitié a un loyer inférieur.

 

Découpage national : Les zonages de la méthodologie nationale ont été définis à partir d’un modèle développé par l’Olap, basé sur les valeurs observées en 2013. Ce modèle regroupe des Iris ou communes dont les profils de parc et de niveaux de loyers sont semblables. Un groupe de partenaires locaux a examiné les zonages calculés par le modèle et a décidé du zonage utilisé en juillet 2014.

 

Plus de 11 000 logements gérés par les professionnels de l’observatoire locatif privé Cina-Auran sont observés chaque trimestre

Au dernier trimestre 2014, les professionnels de l’observatoire locatif privé Cina-Auran gèrent un parc de 11 027 logements locatifs privés sur l’aire urbaine de Nantes, dont 10 787 sur Nantes Métropole. Ils représentent 12% de l’ensemble du parc de logements locatifs privés de l’aire urbaine de Nantes (et 14% de celui de Nantes Métropole).

Cet échantillon est représentatif de l’ensemble du parc (taille, typologie, …) avec une proportion importante d’appartements (94% de l’échantillon contre 75% pour l’ensemble du parc locatif privé de l’aire urbaine) et une proportion élevée de logements récents (47% ont été construits après 2005 contre 5% pour l’ensemble du parc locatif privé).

 

Tendances 2014 issues des données des gestionnaires de biens – Notaires

Au dernier trimestre 2014, le loyer mensuel médian (hors charges) des logements loués, était de 10,8 €/m2 sur Nantes Métropole, 11,0 €/m2 sur la ville de Nantes et 9,2 €/m2 dans la couronne périurbaine de l’aire urbaine de Nantes.

Le loyer médian a augmenté sur Nantes Métropole de + 3,9 % depuis janvier 2011 soit à un rythme inférieur à celui de l’indice de référence des loyers sur la même période (+ 4,7 %). Le loyer médian est stable depuis près de deux ans sur l’agglomération nantaise.

Au dernier trimestre 2014, 2,1 % des logements enquêtés dans Nantes Métropole étaient vacants depuis plus d’un mois. Ce taux instantané de vacance était de 3,7 % en décembre 2011. Il est plus faible pour les logements les plus récents (1,0 % pour les logements construits après 2005) que pour les logements anciens (4,4 % pour les logements construits avant 1980).

En dehors des variations saisonnières liées notamment au calendrier universitaire le taux instantané de vacance reste relativement stable. Par contre, la vacance calendaire des logements, après avoir augmenté en 2013 et début 2014, diminue depuis l’été 2014.

 

Perspectives 2015

En 2015, l’Observatoire des Logements Locatif Privé Cina-Auran continue de participer au dispositif national d’observation des loyers. En outre, chaque trimestre les indicateurs actualisés de l’Observatoire Cina-Auran sur les loyers et la vacance sont analysés. Parallèlement l’Observatoire continuera sa démarche d’élargissement à d’autres fournisseurs de données (gestionnaires, administrateurs, notaires) afin d’améliorer sa représentativité dans les différents territoires et sur tous les types de logements loués. Un temps d’échanges avec les différents acteurs de l’Habitat (Collectivités, professionnels et associations) sera également organisé fin 2015.

Pour en savoir plus, retrouvez en téléchargement le document Observatoire du logement locatifs privé - Aire urbaine de Nantes - Résultats 2014

Site internet du réseau national des observatoires des loyers du logement privé : www.observatoires-des-loyers.org

 

 

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